| 不動産の鑑定評価では、いわゆる「最有効使用」という概念があります。この「最有効」の判定は結構難しいものです。 今回は、有効利用のひとつ「コインパーキング」と「最有効使用」を考えてみました。 ■なぜコインパーキング？ コインパーキングはそんなに周辺の時間貸し駐車場と比べ安いわけではないのですが、一般的に単位時間が細かく区切られているため、１０分とか１５分くらいの利用で１時間払う必要がないという点から人気があると言われています。 経営上のメリットでは、 ①撤去が容易＝暫定利用が可能 ②狭い土地でもＯＫ ③２４時間営業可能 ④相続税では、小規模宅地等の５０％の評価減の特例が適用可能 と言われています。 ■立地は？ 一般に立地に影響されることは当たり前ですが、以下の条件のいくつかを満たすことが重要と言われています。 ①集客力のある施設が近い（ホテル・飲食街など） ②駅前 ③役所・病院 ④駐車場の少ない商業地・住宅地（当たり前か） ⑤大通り ⑥違法駐車が多い で、２０坪以上くらいの広さがあることと考えられます。 ■手続きは？ 駐車場法および同法施行令により ①路外駐車場である ②自動車の駐車場の用に供する部分の面積が５００平方メートル以上である に該当する時間貸し駐車場の開業に関しては、最寄の市区町村役場に届出が必要です。 届出は、地形図、平面図、管理規定の他、地域によっていくつかあります。 ちなみに承認は都道府県知事です。 ■投資金額は？ だんだん安くなっているようですが、通常の平面の場合、１台当たり１００万円が標準のようです。自販機なども併設することが売り上げにつながるようです。 土地さえ持っているなら５～６年で投資回収が可能です。 ちょっと話は変わりますが、今、高松の中心部では、立体駐車場が老朽化してきているけれど、再築するコストと回収期間を考えると経営が成り立たないという事例が増えているように聞きました。平面ならなんとかなりそうです。しかし、駐車台数は減りますね。 平面駐車場業者に一括しておまかせすることも可能なようで、コインパーキングという業種はかなり認知されてきているようです。 最有効使用に「コインパーキング」というケースが来る日も近いかもしれません。 |